В ходе реализации девелоперского проекта в области жилой недвижимости при составлении бизнес-модели возникает множество вопросов, как общих, так и связанных с индивидуальными особенностями каждого конкретного проекта. В статье автор концентрируется на ключевых факторах инвестиционной привлекательности: технико-экономические параметры, инвестиции, состав участников, маркетинг, налогообложение. Факторы рассмотрены во взаимосвязи, дана их обобщенная характеристика, сделан акцент на особенностях российского законодательства, особенностях текущего состояния рынка и примерах из практики реализации жилых проектов.

В ходе реализации девелоперского проекта в области жилой недвижимости при составлении бизнес-модели возникает множество вопросов, как общих, так и связанных с индивидуальными особенностями каждого конкретного проекта. В статье автор концентрируется на ключевых факторах инвестиционной привлекательности: технико-экономические параметры, инвестиции, состав участников, маркетинг, налогообложение. Факторы рассмотрены во взаимосвязи, дана их обобщенная характеристика, сделан акцент на особенностях российского законодательства, особенностях текущего состояния рынка и примерах из практики реализации жилых проектов.
При рассмотрении технико-экономических параметров уделяется внимание критериям наилучшего и наиболее эффективного использования и их влиянию на концепцию застройки на примере планируемого к реализации девелоперского проекта в московском регионе.

В ходе описания инвестиционного бюджета как фактора эффективности автор приводит информацию об удельных среднерыночных значениях его основных статей: стоимости строительно-монтажных работ, подключения к внутренним и внешним сетям, социальной нагрузки, а также платы за получение необходимых согласований в государственных учреждениях. Практическую ценность представляет собой набор рекомендаций для оптимизации выбора подрядчика и заключения договора подряда.
Состав участников проекта определяется наличием в проекте таких звеньев, как соинвесторы – долевые участники (в соответствии с законом №214-ФЗ) и кредитно-финансовые учреждения. Сбалансированное сочетание средств долевых участников и заемных средств координируется девелопером или управляющей компанией, также являющимися активными участниками проекта.
Маркетинговая составляющая проекта рассматривается с позиции основных элементов стратегии продажи: ценовой политики, анализа конкурентов, определения графика продаж и методов стимулирования. Теоретические предпосылки маркетинга проекта дополнены примером стратегии реализации, широко используемой в настоящее время в девелоперских проектах в области жилья.
Характеристика налогов охватывает ключевые параметры налогообложения в девелоперских проектах жилой недвижимости, при этом особое внимание автор уделяет порядку начисления и уплаты НДС и налога на прибыль при продаже жилых площадей по договорам долевого участия.
Комплексность подхода к показателям эффективности в статье дает возможность сконцентрироваться на основных блоках вопросов при составлении и анализе бизнес-моделей и бизнес-планов, а также при принятии инвестиционных решений и рассмотрении вопросов финансирования девелоперских проектов в начальной стадии и на последующих этапах их жизненного цикла.

_____________________________________________________

В условиях существенной ограниченности ресурсов, необходимых для реализации инвестиционных проектов, а также высоких рисков, с которыми может столкнуться инвестор на любом этапе развития проекта, необходимо взвешенно подходить к моделированию бизнес-процессов, составляющих девелоперскую деятельность, и прежде всего особое внимание уделять оптимизации основных параметров бизнес-модели.

Задача выбора оптимальных параметров при разработке проекта — типичная, она возникает на начальном этапе любого инвестиционного проекта. Естественно, индивидуальные характеристики строящегося объекта недвижимости обуславливают наличие определенных параметров, нуждающихся в оптимизации.
В обычном случае анализ основных параметров осуществляется на этапе обоснования инвестиций или на этапе технико-экономического обоснования проекта. При этом в составе денежного потока выделяются элементы, которые зависят от оптимизируемых параметров. Такие элементы можно выделить в денежных потоках от инвестиционной и операционной деятельности.

Реализация проекта по строительству объектов жилой недвижимости предусматривает выделение следующих основных параметров, необходимых для оптимизации:

  • Технико-экономические параметры проекта.
  • Инвестиционный бюджет проекта.
  • Состав участников проекта.
  • Маркетинговая стратегия реализации проекта.
  • Налогообложение.

Следует отметить, что необходимость анализа указанных параметров не является «открытием» для участников инвестиционных проектов и цель данной статьи заключается не в отражении их общей сути и содержания. Основная идея – рассмотрение и анализ актуальных вопросов, возникающих в рамках обозначенных выше блоков, отражение тесной взаимосвязи между основными параметрами, влияющими на эффективность реализации проекта, а также высокой зависимости проекта от внешней среды, особенно в период экономического спада на рынках недвижимости и вообще в кризисных условиях.

Выбор области жилищного строительства для целей анализа инвестиционных проектов был произведен не случайным путем, а обусловлен спецификой и многофакторностью проектов данного направления. Специфика проектов в жилищном строительстве особенно проявилась в кризисном 2009 году. В отличие от коммерческой недвижимости, развитие которой в прошедшем году зависело в основном от одного фактора — наличия источников финансирования, жилая недвижимость, в особенности сегмент «эконом-класса», благодаря своей многофакторности предоставил некоторым инвесторам возможность реализации успешных инвестиционных проектов. Успеху содействовали такие факторы, как изменение целевого сегмента (ряд компаний-девелоперов изменили позиционирование строящихся объектов жилой недвижимости бизнес-класса на эконом-класс), т.е. реализация эффективной маркетинговой стратегии, оптимизация состава участников и т.д.

Хотелось бы выделить ключевые аспекты реализации проектов в области жилищного строительства, которые требуют повышенного внимания и анализа для успешной реализации девелопером поставленных целей.

Технико-экономические параметры проекта

Оценка возможности реализации инвестиционного проекта с теми или иными технико-экономическими параметрами должна производиться на основе принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, т. е. отвечать четырем критериям:

  • он должен быть физически возможным;
  • законодательно разрешенным;
  • экономически оправданным;
  • приносить максимальную прибыль.

Для участников рынка недвижимости, которые приобрели или планируют приобрести земельные участки под новые проекты, существенно важным документом являются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), поскольку содержащиеся в нем ограничения по застройке земельных участков являются для девелоперов важной исходной информацией при расчете экономики проекта.

ПЗЗ содержат расшифровку определенных генпланом градостроительных зон: какие объекты и на каких условиях могут в них находиться, а также регламенты их застройки, в том числе предельные высотные параметры и режимы использования.

Так, ПЗЗ Москвы представляют собой свод карт столичных административных округов и районов. Территории районов разбиты на мелкие участки, каждый отнесен к определенной группе, для которой прописаны ограничения по застройке.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки предполагает отбор вариантов альтернативного использования. Список вариантов формируется, как правило, с учетом возможности частичного изменения функционального назначения планируемых к строительству объектов, конструктивных решений, изменения состава прав и других параметров.

Примером оптимизации технико-экономических параметров проекта является проект «Рублево-Архангельское», предусматривающий строительство около 5 млн. кв. м жилья, инженерных, социальных и коммерческих объектов инфраструктуры в пределах 5 км от МКАД по Новорижскому шоссе.

На этапе предевелопмента инвестиционного проекта были разработаны два проекта планировки застраиваемого земельного участка, последний из которых в настоящее время находится на согласовании соответствующих градостроительных учреждений Красногорского района.

Неэффективное решение вопросов физической возможности жилой застройки вблизи Москвы-реки, а также оснащения территории застройки социальной инфраструктурой в рамках первого проекта планировки обусловили разработку со стороны новых собственников второго варианта аналогичного документа. Второй проект планировки предусматривает увеличение социальных объектов на территории района застройки, существенное расширение зеленых зон, зон спортивного досуга, что в целом увеличивает привлекательность объектов жилой недвижимости для потенциальных покупателей. При этом сохранению критерия максимальной прибыльности проекта способствовали меры по увеличению плотности жилой застройки за счет увеличения этажности жилых домов в среднем на 2 этажа.

Инвестиционный бюджет проекта

Оптимизация инвестиционного бюджета – трудоемкий процесс, требующий постоянного взаимодействия основных участников проекта, в том числе инвесторов, проектных и генподрядных организаций.

В процессе оптимизации инвестиционного бюджета важно определить предельно минимальный уровень затрат, ниже которого снижать сметную стоимость строительства нецелесообразно, так как это может существенно ухудшить качественные характеристики проекта.

По состоянию на конец 2009 г. строительная себестоимость 1 кв. метра площади жилых домов эконом-класса составила в среднем по России 25-30 тыс. руб. (включает стоимость земли, проектирование и выполнение строительно-монтажных работ).

Полная инвестиционная себестоимость строительства (с учетом платежей на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры, платежей за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и проч.) составила в среднем по России в 2009 г. от 35 тыс. руб. до 40 тыс. руб. в расчете на 1 кв. метр.

Для целей достижения наилучших показателей при формировании стоимости строительной продукции девелоперам следует обращать внимание на следующие ключевые аспекты:

  • Предварительно проводить открытые тендерные процедуры в рамках реализации проекта с целью определения поставщика работ и услуг с обоснованным ценовым предложением для заключения договоров на более выгодных условиях. При отборе тендеров руководствоваться не только стоимостью работ, но и опытом организации в данной отрасли, заявленными сроками выполнения работ и пр.
  • Проводить тщательный систематический мониторинг цен на строительные ресурсы.
  • При заключении договоров на выполнение работ предусматривать способ взаиморасчетов, позволяющий Заказчику производить оплату выполненных работ по фактическим затратам, соответствующим реальному рыночному уровню цен, что позволит пресечь необоснованное увеличение издержек на строительство Объекта.
  • В связи с резкими колебаниями курсов валют при заключении долгосрочных договоров в иностранной валюте рекомендуется оговаривать изменение стоимости договора в той же пропорции, в какой произойдет колебание курса согласованной сторонами валюты платежа («скольжение цены»).
  • В связи с нестабильной ситуацией на рынке строительных материалов при заключении договоров подряда необходимо предусматривать возможность компенсации изменения стоимости материалов.
  • По долгосрочным договорам строительного подряда рекомендуется предусмотреть страхование рисков, связанных со случайной гибелью или случайным повреждением объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве.
  • При заключении договоров на строительно-монтажные работы, а также на поставку материалов и оборудования, предусматривать авансовую схему расчетов, не допускающую превышение размеров авансовых платежей в размере 30% от общей стоимости работ и материалов, что позволит минимизировать риск невыполнения договорных обязательств по обеспечению авансовых платежей Подрядчика.
  • При заключении договоров с открытой договорной ценой однозначно указывать, что договорная цена является открытой, т.к. согласно ст. 709 ГК РФ при отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. Указывать в договоре с открытой договорной ценой порядок заполнения формы КС-2 (применяемые индексы).
  • При заключении договоров на выполнение работ предусматривать способ взаиморасчетов, позволяющий Заказчику производить оплату выполненных работ по фактическим затратам, соответствующим реальному рыночному уровню цен, что позволит пресечь необоснованное увеличение издержек на строительство Объекта.

Следует отметить, что нарушение графика строительных работ также повышает стоимость финансирования проекта, так как приводит к задержке  выхода проекта на рынок, что, в свою очередь, выражается в увеличении накладных расходов и снижении доходности, и в дальнейшем ведет к снижению стоимости проекта.

Состав участников проекта

Оптимизация состава участников проводится в рамках инвестиционной, операционной и финансовой деятельности, связанной с реализацией проекта.

В проектах жилищного строительства активными участниками инвестиционной деятельности могут выступать физические лица в качестве соинвесторов или долевых участников строительства. Законодательное регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве осуществляется ФЗ №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Среди преимуществ данного источника финансирования жилищного строительства можно выделить следующие:

  • пополнение оборотных средств строительных организаций на раннем этапе строительства жилого дома, что, в свою очередь, обеспечивает непрерывность строительного процесса и снижает сроки строительства;
  • гарантии того, что все квартиры в доме (или их большая часть) будут реализованы;
  • исключение последующего этапа реализации квартир.

Финансовые средства физических лиц представляли собой существенную величину по объему в докризисный период, а именно до середины 2008 г. Однако кризисные явления в экономике 2008-2009 гг. негативно отразились на условиях ипотечного жилищного кредитования населения, что обусловило существенное сокращение средств физических лиц для инвестирования в приобретение жилья.

В рамках осуществления финансовой деятельности состав участников определяется кредитными и прочими финансовыми организациями, участвующими в реализации проекта. Оптимизация финансовой деятельности сводится к созданию оптимальных условий привлечения заемных средств. Если в докризисный период времени срок кредита мог не превышать период строительства, так как продажи квартир открывались еще на этапе возведения объекта, то для целей реализации проектов жилищного строительства в текущих экономических условиях необходимо привлечение кредита на срок, зачастую превышающий период строительства, что обусловлено низкими темпами продаж квартир и как следствие низкими темпами погашения тела кредита.

Оптимизация состава участников при осуществлении операционной деятельности должна определяться эффективностью взаимодействия всех участвующих сторон. Контроль за уровнем эффективности может осуществляться как девелоперской организацией, инвестирующей в проект, так и привлеченными компаниями – техническим заказчиком либо управляющей компанией на договорной основе.

Маркетинговая стратегия реализации проекта

Оптимизации системы продаж квартир и прочих помещений в возводимом жилом объекте способствует разработка и внедрение эффективной маркетинговой стратегии.

Основные задачи маркетинговой стратегии сводятся к следующим положениям:

  • Выработка эффективной ценовой политики, учитывающей слабые и сильные стороны проекта, с одной стороны, и портрет покупателя – с другой.
  • Анализ слабых и сильных сторон проектов-конкурентов. Выделение преимуществ проекта на фоне проектов-конкурентов.
  • Разработка эффективного графика продаж с учетом особенностей возводимого объекта, фактора сезонности, настроения потенциальных покупателей и проч.
  • Внедрение эффективных методов стимулирования продаж (проведение рекламных акций, использование рассрочек оплаты и т.д.).

Так, например, продажи квартир в элитных жилых домах на этапе строительства в основном открываются предложениями квартир на нижних этажах. В данном случае застройщик заинтересован не в привлечении инвестиций в строительство, а в сбыте наименее ликвидных квартир, расположенных в возводимом объекте. При этом застройщики зачастую не декларируют ликвидные квартиры в базе предложений до реализации неликвидных квартир, создавая искусственный дефицит предложения в строящемся объекте.

Таким образом, анализ указанных выше основных параметров, влияющих на эффективность реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве, с учетом их особенностей, а также текущих экономических реалий, позволяет принимать более правильные решения в продвижении проекта. Именно в способности учитывать актуальные проблемы рынка кроется потенциал роста девелоперских компаний, в том числе работающих в области жилищного строительства.